倍率表の見方は難しくない!

倍率表の見方を解説

「倍率表の見方」「市比準とは」などの検索ワードで検索いただいているようです。
国税庁のウェブサイトを見れば倍率表は載っており、簡単なガイドもあります。

倍率表の見方は難しくないのですが、ハードルを上げているのは「比準」や「市比準」などの見慣れぬワードではないかと思います。

路線価地域か倍率地域か

相続税の土地の評価は、原則として路線価方式か倍率方式のどちらかで行います。どちらを使うかは地域によってすべて決められています。

国税庁のウェブサイトのホームページに入口があります(蛇足ですがホームページとは本来ウェブサイトの表紙のことを言います)。

下の方に「路線価図」とありますのでここをクリックします。こちらから路線価も倍率もすべて見ることができます。

キャプチャ1

 

すると次のように日本地図が出ます。
左上方に「このページの使い方」とあります。

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ここを見ると

「路線価図等の閲覧の仕方」
「路線価図の説明」
「評価倍率表(一般の土地等用)の説明」

とあるのでそれぞれ参照するとおおよその見方はわかります。

実際に倍率表を見てみましょう。まず参照したい年分を選びます。相続や贈与があった年です。
次に県を選びます。

キャプチャ2

 

評価倍率表(一般の土地等用)の「一般の土地等用」をクリックします。

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すると地域が出てきますので該当箇所を選びます。

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これで倍率表が表示されます。

倍率表に記載の無い地域は路線価地域となります(または「路線価」と表記されています)。
目安として、市街化区域ならほぼ路線価、市街化調整区域ならほぼ倍率と考えて下さい。もちろん例外はありますが、
街中=路線価
のどかな田舎=倍率
ざっくりとこんなとらえ方でいいと思います。

市街化区域・調整区域についてはこちら

市街地農地の評価は「造成費」の計算がキモ

路線価図の見方についてはこちらをご覧下さい

路線価図の見方は難しくない!記号の意味も詳しく解説(一般向け)

倍率表の謎のワード

実際の倍率表を見てみます。

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左上から
「借地権割合」
「周比準」
「純」
「中」
とあります。

「借地権割合」は、評価したい土地が「貸宅地」や「貸家建付地」の場合に使用します。これらについては後日記事にします。貸している土地以外、つまり自分で使っている土地(「自用地 」といいます)の場合は無視してかまいません。

 

「周比準」「純」「中」の他に「市比準」というのもあります。

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これらは市街地から遠い順に、「純」→「中間」→「市街地周辺」→「市街地」と並び、農地であれば「純農地」「中間農地」「市街地周辺農地」「市街地農地」と呼ばれます。
ただしこれらは税法独自の呼び名です。
農地法では「甲種農地」や「第1種農地」などと呼ばれ、これに対応するように区分を決めています。

「純」や「中」の横にある数字が倍率です。固定資産税評価額にこの倍率を乗ずれば相続税評価額となります。ですから「純」や「中」の文字については特に気にする必要はありません。

やっかいなのは「周比準」と「市比準(または単に比準)」です。

宅地比準方式は面倒くさい!

「周比準」は
ここは市街地辺農地で、宅地に比準して評価せよ、という意味です。

「市比準」「比準」も同様に
ここは街地農地で、宅地に比準して評価せよ、という意味です。

「宅地に比準して」というのは
あたかも宅地のごとく
という意味で、市街地に近い分宅地並みに評価せよ、ということになっています。

ただし農地は農地や山林はすぐに宅地として使用できませんから、造成費相当額を差し引くことができます。

以前記事にしました。

市街地農地の評価は「造成費」の計算がキモ

順番としては
①まず宅地としての評価額を算出
②そこから造成費相当額を控除
③市街地周辺農地ならさらに80/100
となります。

①の宅地としての評価は、まず市役所の税務課でその土地の固定資産税路線価を聴き取ります(地域によってはネット上で公開されています)。

参考 全国地価マップ

固定資産税評価額ではなく固定資産税路線価ですので注意して下さい。
固定資産税路線価は、実は相続税路線価よりも微に入り細に入り設定されており、倍率地域の農地や山林にもほぼ設定されています。

その路線価に宅地の倍率を乗じます。 ↓青枠の箇所を見ると1.1です。

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②の造成費の計算は、実際に現地を見て計測をするなどの作業が不可欠です。
造成費を計算すると、場合によっては①の価額を超えてしまうことがあります。つまり、マイナスになってしまうということです。

この場合は0評価ではなく、近隣の「純」のつく農地山林等で評価することになりますから、こちらも市役所の税務課で「単価」を聴き取ります。単価に倍率と地積を乗ずれば相続税評価額となります。
ただし市役所に「純農地」や「純山林」と言っても通じませんので、地域を自分で特定しておく必要があります。倍率表を見て、近隣の地域で「純」のつく地域を選べば良いでしょう。

「純」がつく地域は、イメージとして山奥にあるような土地であり、一般的に評価額はかなり低くなります。