市街化調整区域の土地、買っても大丈夫!?相続したらどうする!?

市街化調整区域には建物は建てられません。

でも現実、住宅が存在します。

これってどういうこと?購入の話があったら?もし相続で取得したら?

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市街化を抑制されるのが市街化調整区域

市街化調整区域(=調整区域)は、市街化を抑制すべき区域です。原則的に建物は建てられません。

(農林漁業や公益、災害対策上など、一定の例外はあります。)

市街化区域、調整区域については以前詳しく記事にしました。

 

でも、調整区域なのに住宅が立ち並んでいる地域もあります。

新たに家を建てられる?

線引き(市街化区域と調整区域を分けること)以前からそこに住んでいたり、農家だったりと、各種の事情により調整区域にも住宅はあります。

では、その土地にゆかりのない人が新たに家を建てられるでしょうか?

売買、相続などで調整区域の土地を入手したらどうしますか?

自治体独自の定めがある

調整区域云々は都市計画法という法律の定めですが、さらに具体的な運用として、各自治体が詳細な取り決めをしています。三重県の場合、「開発審査会提案基準14号」でこの件について詳細が定められています。

自治体によって取り扱いは異なるようですが、おそらく他の自治体でも似たような定めがあると思われます。

では実際にはどのような取り決めなのでしょうか。

分家のための制度

この「開発審査会提案基準14号」というものを噛み砕いて説明します。ひとことで言うと「分家のための制度」です。

どんな人なら建ててもOK?

建築許可の申請ができるのは「ある一定の世帯に属する人またはその直系」との旨、定められています。

「ある一定の世帯」とは

・調整区域になる前からそこに住んでいた人、または
・線引き後20年住んでいる人

です。

ホントにその土地が必要?

・市街化区域に土地を持っていないこと
・結婚などで世帯を独立すること

両方満たしていなければNGです。

 どんな建物ならOK?

居住用の一戸建てで、周囲の構築物と調和のとれたもの、と定められています。

その他、敷地の要件や添付書類などが定められています。

詳しくはこちら

結論

以上のことから、その地域に縁のない人がいきなりそこに土地を買って家を建てることはできません。もし購入の話があるなら、立ち止まってよく調べましょう。

また相続で取得したとしても、上記の要件に当てはまらなければ親族であろうとも建物は建てられません。分割協議の際には考慮すべきでしょう。

相続税の土地評価にも影響

調整区域の雑種地については、市街化の影響度によって50%、30%、0%のしんしゃく率(割引度合)が定められています。何%引きになるかは上記の要件も加味して判断せねばなりません。

相続税申告の際は綿密に役所調査する必要があります。

 

 

◆◆あとがき◆◆

都知事選。

都知事は日本の顔でもある、というなら地方にも選挙権を与えては?と思うのですが。