市街地農地の評価は「造成費」の計算がキモ

農地（田畑）の評価額は抑えられている

土地の評価額については、宅地＞農地です。
とくに「純農地」については評価額が低く抑えられています。

「純農地」は土地としてみればまず売れないような地域（山奥など）にあったり、農業の保護や国土計画といった政策的見地から、農家の負担にならない配慮がなされていると言えます。

ただし、農地の中でも「市街地農地」は宅地並みの価額で評価されます。

市街地農地＝宅地になってもおかしくない農地

「純農地」や「市街地農地」というのは税務上の用語で、農地法などとの絡みで区分されています。

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「市街地農地」は市街化区域にあるのが普通で、市街化区域とは市街化を促進する地域のことです。

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つまり「田んぼや畑は宅地に造成して良いですよ！」とお上が計画・誘導している地域です。

このような地域にある農地は、農地でありながら「宅地」として評価しなさい、ということになっています。

でも、田んぼや畑の上にすぐ建物は建たないですよね？土を入れたり、伐採、抜根したり、擁壁を造ったり。

実際にはそのような「造成費」を投入しないと「宅地」に変身してくれないわけです。

造成費の計算こそ農地評価のキモ

相続税評価では、まず田んぼや畑を「宅地」として計算したあと、上記の造成費を差し引いてもいいですよ、って事になっています。

造成費が多ければ評価額は低くなりますから、もれなく見積もることが大事です。

造成費がいくら引けるか？これも都道府県別に金額がはっきりと決められています。↓

見てもらうと土止費などは結構大きな金額になります。田んぼなどは道路に面していなければぐるり擁壁をしなければなりませんから、かなりの控除が可能です。
宅地並みの評価だとびっくりするような金額になりがちなのですが、造成費をきっちり引くことによって妥当な金額に落ち着いてきます。

何を持って「妥当」か、という問題もあると思いますが、ひとつには固定資産税評価額を目安にする方法があります。こちらも農地については評価が低めになっているので、ほぼ近い金額になることが多いです。擁壁などが多いと相評がかなり下がることもありますが。

仮に造成費が多すぎてマイナス評価になった場合は付近の「純農地」なみの評価となります。市役所の税務課で単価を聞き取り、それに税務署が決めた評価倍率を乗ずればOKです。